Strona głównaPodaj numer oferty:
Jak wyszukać ofertę
Jak umieścić ofertę
SPRAWDŹ !!!
Promocje
Oferty specjalne
Poszukujemy
FORUM
Dobór domu
Projekty
KALKULACJE
Koszty transakcji
Kredyty
Ubezpieczenie
Wycena
KURS WALUT ŚREDNI NBP
WALUTA |
KURS |
1 EUR |
4.4621 PLN |
1 CHF |
4.6507 PLN |
1 USD |
4.0832 PLN |
1 GBP |
5.2091 PLN |
INFORMACJE OGÓLNE
Informacje o Firmie
Opis pośrednictwa
Opis wynajmu ob.rekr. WL
INFORMACJE - TRANSAKCJE
Dokumenty
Słownik »
Słownik pojęć
Porady
Nasi partnerzy w MLS
Jak umieścić ofertę w MLS
INFORMACJE - ZAPYTANIA
Zapytanie ofertowe
Zgłoszenie oferty
Info rezerw. WL ON-line
Rezerwacja IMPREZY
MAPY - IKONY
Mapy
Ikony
Jak do Nas dojechać
|
Powrót--> • Porady • Dobór domu • Ceny • Wycena nieruchomosci rekreacyjnych |
Ogólne•Prawo•Ekonomia•Nieruchomości•Budownictwo•Wyposażenie•Giełda•Turystyka•Imprezy•Ubezpieczenia•Bank•Kredyty•Ogród•Hobby
|
|
Wycena Nieruchomości |
— A — B — C — D — E — F — G — H — I — J — K — L — Ł — M— N — O — P — Q— R —S —T — U — V — W — X — Y — Z — Ż —
I
IRR Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR - Internal Rate of Return) jest jedną ze złożonych metod oceny efektywności projektów inwestycyjnych. Metody złożone opierają się na stopie procentowej (dyskontowej), przy uwzględnieniu zmiany wartości pieniądza w czasie, inflacji oraz ryzyka. Należy ona do kategorii dynamicznych metod oceny projektów inwestycyjnych, ponieważ uwzględnia wpływ czynnika czasu. IRR jest miarą rentowności inwestycji. Pokazuje rzeczywistą stopę zysku z przedsięwzięcia. Tym większy odnotujemy dochód z inwestycji, im większa jego wartość. Z drugiej strony - jest to maksymalna stopa kredytu inwestycyjnego, który pozwoli jeszcze sfinansować projekt bez straty dla właścicieli. Wartość IRR określa stopa procentowa, dla której NPV =0 (Net Present Value -wartość zaktualizowana netto przedsięwzięcia). A zatem IRR pokazuje, po jakiej stopie procentowej zaktualizowane (zdyskontowane) wydatki będą równać się zaktualizowanym wpływom. Przedsięwzięcie uznajemy za opłacalne, jeżeli IRR "stopa graniczna (zwykle to stopa oprocentowania kredytów długoterminowych lub płacona przez ew. pożyczkobiorcę). Margines bezpieczeństwa i opłacalność danego projektu są tym większe, im większa różnica między IRR a stopą graniczną.
↑top
Jak liczyć IRR?
1. określenie wartości przepływów netto dla wszystkich lat realizacji i funkcjonowania przedsięwzięcia
2. znalezienie metodą kolejnych przybliżeń dwóch poziomów stopy dyskontowej D: d1 i d2, dla których: d1 - NPV jest bliskie "0" ale dodatnie - oznaczamy jako PNPV d2 - NPV bliskie "0" ale ujemne oznaczamy jako NNPV
3. metodą interpolacji liniowej obliczenie IRR wg wzoru:
Wady IRR W nietypowych projektach IRR może przyjmować kilka wartości; np. gdy występują ujemne przepływy pieniężne nawet w latach końcowych , nie tylko w początkowych. /encykl-ww-ez/
|
N
vv
NPV - wartość zaktualizowana netto przedsięwzięcia . Ponieważ pieniądz ma swoją wartość w czasie, strumienie pieniężne muszą opierać się o ten sam mianownik, aby można je było porównać. Dzięki regule NPV można ocenić przepływy pieniężne związane z projektem (wymagają one porównania zaktualizowanej wartości przyszłych przychodów z dokonywanymi dzisiaj nakładami inwestycyjnymi). Innymi słowy metoda ta polega na dyskontowaniu przyszłych strumieni pieniężnych do ich wartości obecnych. gdzie: CFi - strumień pieniężny netto spodziewany w roku i (i = 1,2,...,n), N0 - początkowy nakład inwestycyjny, k - odpowiednia rynkowa stopa kapitalizacji, czyli koszt alternatywny zainwestowania kapitału w ryzykowne projekty, n - czas życia efektu projektu w latach, NCF - przepływy pieniężne netto, Pi - przychód danego roku, Ni - nakłady danego roku. Pierwszy wzór może być stosowany wyłącznie wtedy, gdy całe nakłady są ponoszone w roku zerowym. Jeżeli nakłady rozkładają się na kilka lat, należy je również dyskontować (wzór 2)
(1)
lub
(2)
↑top
• Obliczanie NPV projektu przebiega według następującego schematu:
Obliczenie zaktualizowanej wartości (PV) spodziewanego strumienia przychodów pieniężnych netto w każdym roku (różnica spodziewanych przychodów i przewidywanych nakładów gotówkowych). Dodanie do siebie wartości zaktualizowanych dla kolejnych lat, co pozwoli na otrzymanie całkowitej wartości zaktualizowanej spodziewanych przyszłych strumieni. Odjęcie początkowych nakładów inwestycyjnych (I0) w celu otrzymania NPV projektu (przed przejściem do kolejnego etapu należy ustalić regułę podejmowania decyzji); dla maksymalizacji ceny akcji przedsiębiorstwa w długim okresie,
a)jeśli NPV jest większa od zera (nie ma ryzyka działań bądź stopień ryzyka jest bardzo niewielki), projekt powinien zostać zaakceptowany,
b)jeśli NPV jest ujemna (wydatki > dochody), projekt należy odrzucić.
Przyjęcie/odrzucenie projektu.
Z powyższego schematu wynika, że przedsiębiorstwa powinny wdrażać projekty, dla których wartość NPV jest dodatnia. NPV zależy od: • wielkości strumieni pieniężnych w czasie; • rozkładu strumieni pieniężnych w czasie; • nakładów inwestycyjnych; • wielkości stopy dyskontowej. Reguła NPV może prowadzić do lepszych decyzji inwestycyjnych niż inne reguły z kilku powodów, ponieważ: • Jest wyrazem prawdziwej wielkości rozważanych sytuacji i związanych z nimi wyborów (w NPV jest to absolutna wartość rynkowa kapitału, a dokładniej ceny akcji pomnożonej przez ich ilość, dlatego też powinna być wybierana przy porównywaniu dwóch, wykluczających się projektów, o różnych wielkościach). • Przy projektach o tej samej wielkości wybór NPV także jest korzystniejszy, gdyż w regule tej przyjmuje się założenie, że koszt alernatywny pieniądza w czasie jest równy jego wartości. W skutek tego lepszą metodą jest wybór projektów inwestycyjnych o jak najniższych kosztach i?nie łakomienie się? na niespodziewane korzyści (dlatego też stosowana jest rynkowa stopa kapitalizacji dla zdyskontowania przyszłych dochodów). • Posiada liczne zalety o charakterze technicznym (można ją stosować przy nietypowych projektach inwestycyjnych. Rozumiemy przez nie projekty generujące przepływy pieniężne o dużej ilości zmian znaków, przy czym przepływy ujemne mogą wystąpić nie tylko w początkowej fazie realizacji. Przykładami takich projektów są inwestycje ingerujące w środowisko, które wiążą się z wydatkami na koniec przedsięwzięcia na przywrócenie stanu pierwotnego użytkowanego terenu). • Jest łatwa w zastosowaniu (formuła obliczeniowa jest prosta i użycie jej nie jest zbyt skomplikowane). NPVR jest to relacja NPV do zaktualizowanej wartości nakładów inwestycyjnych PVI ( present value of investement)
gdzie: NPVR - wartość zaktualizowana netto NPV - wartość zaktualizowana netto przedsięwzięcia (net present value) PVI - wartość zaktualizowana nakładów w poszczególnych okresach PVI oblicza się analogicznie do NPV przyjmując zamiast NPV wartości nakładów w poszczególnych okresach .
NPVR daje informacje podobną do stopy zwrotu -jednak z uwzględnieniem czynnika czasu, ryzyka-, jaka część zdyskontowanego nakładu stanowi zdyskontowany dochód. Dzięki temu wskaźnikowi można dokonać oceny możliwości finansowych przedsiębiorstwa do podołania wybranej inwestycji. Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy wartość NPVR jest największa.
Wady NPVR
• przyjęcie stałej stopy dyskontowej w analizowanym okresie czasu ( założenie jest słuszne, gdy inwestycja jest realizowana kredytem o stałym oprocentowaniu). Aby zniwelować wadę stosuje się następujące rozwiązania: • rachunek przeprowadza się w jednostkach pieniężnych o względnie stabilnej sile nabywczej rachunek uwzględnia ceny stałe w odniesieniu do czynników produkcji i produktów • w rachunkach stosuje się zmienną stopę dyskontową, oszacowaną odrębnie dla każdego okresu • dodatnie przepływy pieniężna są reinwestowane według tej samej niezmiennej stopy procentowej. Wadę można wyeliminować stosując odpowiednio urealnioną, zmodyfikowaną stopę procentową mierniki te nie pozwalają oszacować marginesu ryzyka. Wadę neutralizuje się poprzez dodatkowe obliczenia np: próg rentowności albo test wrażliwości. Test wrażliwości polega na przyjęciu, że wybrany element może się w obliczeniach zmienić. /encykl-ww-ez /
|
W
Wartość bieżąca netto -
Wartość nieruchomości - najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy założeniu, że strony transakcji są od siebie niezależne, i upłynął odpowiedni czas do wyeksponowania nieruchomości. Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują jej oszacowania w procesie wyceny nieruchomości. W potocznym rozumieniu, wartość nieruchomości to cena, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za nieruchomość./wł-opr/
Wartość odtworzeniowa lokalu ( budynku) - wartość tę wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego na 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego . Wartość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest co kwartał , w drodze zarządzenia wojewody i służy do aktualnej maksymalnej wysokości czynszu regulowanego . Wartość odtworzeniowa budynku o identycznych parametrach i lokalizacji , jak budynek będący przedmiotem określenia wartości odtworzeniowej oraz przy uwzględnieniu istniejącego stopnia zużycia.
Wartość rynkowa lokalu ( budynku ) - przeciętna wartość , jaką gotowy jest zapłacić nabywca lokalu na wolnym , otwartym i konkurencyjnym lokalnym rynku ( liczona metodą porównawczą, czyli poprzez porównanie danego lokalu z innymi o podobnych parametrach , sprzedanymi na lokalnym rynku w tym samym okresie). Wartość rynkową uwzględnia się w trakcie transakcji kupna - sprzedaży , udzielaniu kredytów , a także szacuje na potrzeby spadków czy darowizn . Wartość rynkowa budynku to suma wartości bieżącej netto ( NPV ) inwestycji po jej zakończeniu i zdyskontowanej wartości rezydualnej budynku w danym roku (liczona metodą dochodową) Wartość użytkowa ma zbliżoną wartość do wartości katastralnej , która stanowić bedzie wkrótce podstawę do naliczania podatku od nieruchomości . [Tertel.wsp-m]
|
Słownik Pojęć Wycena Nieruchomości |