Strona głównaPodaj numer oferty:
 SPRAWDŹ !!!
Promocje
Oferty specjalne
Poszukujemy
FORUM
Dobór domu
 Projekty
KALKULACJE
 Koszty transakcji
 Kredyty
 Ubezpieczenie
 Wycena
KURS WALUT ŚREDNI NBP
| WALUTA |
KURS |
| 1 EUR |
4.8100 PLN |
| 1 CHF |
4.9300 PLN |
| 1 USD |
4.9200 PLN |
| 1 GBP |
5.5700 PLN |
INFORMACJE OGÓLNE
Informacje o Firmie
Opis pośrednictwa
Opis wynajmu ob.rekr. WL
INFORMACJE - TRANSAKCJE
Dokumenty
Słownik  » 
Słownik pojęć
Porady
 Nasi partnerzy w MLS
Jak umieścić ofertę w MLS
INFORMACJE - ZAPYTANIA
Zapytanie ofertowe
Zgłoszenie oferty
Info rezerw. WL ON-line
Rezerwacja IMPREZY
MAPY - IKONY
Mapy
Ikony
 Jak do Nas dojechać
|
Powrót-->•Ceny •Dobór domu • Słowniki Pojęć • Porady .. Ceny :• materiałów budowlanych • robocizny • transportu
• Domy szkieletowe • Domy z drewna • Projekty • Opis pośrednictwa w obrocie nieruchomościami • Słownik-Wycena |
| |
|
Wycena Nieruchomości Rekreacyjnych |
• Definicja wartości • Wycena nieruchomości rekreacyjnych • Wycena siedlisk •
| |
Ogólna definicja wartości nieruchomości |
|
Z pewnością każdy z potencjalnych kupujących nieruchomość na rynku wtórnym zadaje sobie pytanie - Ile tak naprawdę powinien zapłacić za kupno oferowanego na rynku domu , mieszkania , lokalu czy też innej nieruchomości. Panuje powszechnie teza ,że nieruchomość jest tyle warta ile za nią chce zapłacić kupujący .Tak powie każdy kto był lub będzie kupującym . .W ≥ C. - podstawowa zależność miedzy ceną nieruchomości a jej wartością pokazuje ,że tak naprawdę cena sprzedaży nieruchomości dąży do wartości nieruchomości nie przekraczając jej. Wycenę nieruchomości robimy najczęściej w celu ustalenia wartości rynkowej , czyli najbardziej prawdopodobnej ceny , jaką będzie można uzyskać na rynku ze sprzedaży tej nieruchomości. Ale ta prawdopodobna cena ma miejsce tylko na rynku ustabilizowanym , który charakteryzują następujace cechy :
■ strony transakcji nie działają w sytuacji przymusowej
■ nieruchomość jest dostatecznie długo eksponowana na rynku
■ strony transakcji nie są ze sobą powiązane , działają niezależnie i w sposób racjonalny ,
mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
■ znane są zalety i wady nieruchomości
■ nie istnieją szczególne warunki ograniczające swobodne kształtowanie ceny na rynku
■ znane są prawa do nieruchomości i możliwe ograniczenia swobodnego lub dowolnego wykorzystania
nieruchomości.
|
↑top
| |
Wycena nieruchomości rekreacyjnych |
• Cechy ogólne CZYNNIKI : • Ogólne • Charakterystyczne
| Cechy ogólne nieruchomości rekreacyjnych |
|
Wartość nieruchomości kreuje rynek . Czynniki wpływające na wartość nieruchomości rekreacyjnej możemy podzielić na
• czynniki wewnętrzne : wynikające z cech tej nieruchomości takie jak : okres rekreacji , program rekreacji , cechy
obszaru czyli walory rekreacyjne , charakter urządzeń i obiektów turystycznych oraz odległość od miejsca zamieszkania.
• czynniki zewnętrzne wynikające z ogólnego stanu rozwoju społeczeństwa , ze stanu gospodarki itp. Nieruchomości
rekreacyjne stanowią specyficzną odmianę dobra . Bez tego dobra można przeżyć , dlatego zawsze stanowiły przede
wszystkim lokatę kapitału .
→ OKRES REKREACJI :Jedne osoby mogą poświęcić na ten cel 2-3 miesiące w roku ,inne wykonując absorbującą ich niemal
cały posiadany czas na pracę czy naukę - mogą poświęcić na cel rekreacji zaledwie 2-3 dni w ciągu tygodnia i do tego
jeszcze raz na jakiś czas. Czas przeznaczany na wypoczynek wyznacza więc trendy zachowań potencjalnych inwestorów w
takie nieruchomości. Dlatego wiekszość terenów rekreacyjnych w Polsce znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie miejsc
zamieszkania . W ten sposób nie poświęcajac na dojazd wiele czsu można częściej być w bezpośrednim sąsiedztwie
natury .Okres rekreacji wyznacza również pora roku. Zimą - najczęściej wypoczywamy w górach a Latem wypoczywamy na
terenach nadmorskich czy na terenach sąsiadujących z jeziorami . Na terenach nizinnych , które przeważają na terenie
naszego kraju - przeważa więc sezon rekreacyjny trwający od 3-4 miesięcy - letnich.
→ PROGRAM REKREACJI :Osoby zamierzające inwestować w nieruchomości rekreacyjne decydując się na wybór określonej
lokalizacji biorą coraz częsciej pod uwagę atrakcje już występujące w danym regionie a także te potencjalne mogące
podwyższyć wartość kupowanej nieruchomości . Na przykładzie gospodarstw agroturystycznych można zauważyć jak w
przeciagu ostatnich 20 lat ewaluowało nasze wyobrażenie i oczekiwania względem pobytu na wsi. Jeszcze 20 lat temu
pobyt na wsi wszystkim kojarzył się głównie ze specyficznym "zapachem" i nudą . Dzisiaj w niejednym gospodarstwie jest
to wypoczynek aktywny . Gospodarze oferują jazdę konną czy bryczkami. W górach wielu gospodarzy posiada własne
tereny do zjazdu na nartach , budują też własne wyciągi orczykowe . W celu zachęcenia do wypoczynku właśnie w ich
gospodarstwie organizują wiele atrakcji związanych z dawnymi zwyczajami ludowymi itd.
→ CECHY OBSZARU- ( walory rekreacyjne+charakter urządzeń i obiektów turystycznych+odległość od miejsca zamieszkania ) Cechy wynikające z
cech fizycznych obszaru rekreacji : walory krajobrazowe , brak zanieczyszczeń powietrza , wody i środowiska przyrodniczo
leśnego pozwala na zakwalifikowanie danego obszaru do terenów rekreacji i wypoczynku . Poza cechami fizycznymi ,
które natura sama ukształtowała , przy wyborze nieruchomości na rekreację ważny jest też stan infrastruktury a/
technicznej b/ socjalnej ( przystanki komunikacji masowej , sieć handlowa i usługowa itp.) c/ rekreacyjnej wpływającej
na atrakcyjność obszaru rekreacji. dostępność , która jest wynikiem poniesienia pewnych kosztów , podjęcia pewnego
wysiłku żeby w danym czasie pokonać pewną odległość w celu osiągnięcia atrakcyjnego obszaru bez poczucia zbyt
dużego dyskomfortu. Dostępność = odległość x c zas x koszt x wysiłek mobilno-organizacyjny . W wyniku przeprowa -
dzonych badań ankietowych wyciągnięto następujące wnioski : Większość walorów i cech tworzących wartość nierucho -
mości rekreacyjnych (zwanej infrastrukturą rekreacyjną ) takich jak : las , jezioro , atrakcyjne formy ukształtowania tere
nu oraz większość pozostałych elementów i nfrastruktury rekreacyjnej --> powinna być zlokalizowana w promieniu 15
minut spaceru i nie dalej jednak niż 3 kilometry , jeżeli mają aktywnie tworzyć wartość danej nieruchomości rekreacyjnej
Wszystkie powyższe cechy są cechami ogólnymi które w procesie praktycznej wyceny są z reguły rozbierane na szczegół-
owe cechy - porównawcze zwane też wyróżnikami wartości.
|
| |
Czynniki majace wpływ na wartość nieruchomości rekreacyjnej - porównawcze przy wycenie wartości : |
| |
CZYNNIKI OGÓLNE - takie , które są stosowane również w odniesieniu do innych typów nieruchomości |
|
1/infrastruktura techniczna gruntu: Elementami infrastruktury technicznej gruntu są : droga dojazdowa,infrastruktura energetyczna , infrastruktura wodociągowa, infrastruktura kanalizacyjna , inne media , inne . Wysoki poziom inwestycji w infrastrukturę wcale nie musi oznaczać wiekszą wartość nieruchomości rekreacyjnej . Potwierdzeniem tego są przeprowadzone badania ankietowe , z których wynika ,że droga dojazdowa - asfaltowa ( lub podobna) uważana jest za cechę obniżającą wartość nieruchomości rekreacyjnej - indywidualnej . ( Właściciele uważają ,że taka droga naraża ich na wizyty " nieproszonych gości " ) Droga gruntowa utrzymana w przeciętnym stanie - nawet z okresowo utrudnionym przejazdem jest najlepszą drogą . Dojazd drogą asfaltową lub podobną jest niezbędny w odniesieniu do nieruchomości rekreacji zbiorowej oraz nieruchomości rekreacyjnych o funkcji komercyjnej.
2/warunki geotechniczne : Dostęp do informacji dotyczących stanu warunków geotechnicznych jest bardzo ograniczona lub takich danych w ogóle nie ma. Natomiast wpływ warunków geotechnicznych na wartość nieruchomości rekreacyjnych jest bardzo oczywisty i determinujący .
Przez ustalanie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (wg Rozporządzenia Ministra Infrastruktury Na podstawie art. 34 ust. 6 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, Nr 109, poz. 1157 i Nr 120, poz. 1268 oraz z 2001 r. Nr 5, poz. 42, Nr 100, poz. 1085, Nr 110, poz. 1190, Nr 115, poz. 1129, Nr 129, poz. 1439 i Nr 154, poz. 1800 ........) rozumie się zespół czynności zmierzających do określenia przydatności grunt ów na potrzeby budownictwa, wykonywanych w szczególności w terenie i w laboratorium.Zespół tych czynności można nazywać w skrócie projektowaniem geotechnicznym, zgodnie z terminologią używaną w geotechnicznych normach europejskich . Dla właściwego określenia getechnicznej wartości nieruchomości winno się opierać na ekspertyzie opracowanej przez geologa .
3/warunki wystawy i nasłonecznienia : Najkorzystniejszą wystawą dla nieruchomości rekreacyjnych jest wystawa południowo - zachodnia , następnie południowa i południowo-wschodnia . Wystawy północne obniżają wartość nieruchomości. 4/ warunki lokalizacji ( dostępność komunikacyjna oraz dostępność elementów infrastruktury administracyjnej , handlowej , i usługowej ) .
w odniesieniu do nieruchomości rekreacji indywidualnej nie są takie ważne , gdyż bardziej istotna jest dostępność komunikacyjna rozpatrywana jako • stan drogi dojazdowej. Niezmiernie rzadko zdarza się , aby do nieruchomości rekreacji indywidualnej właściciele dojeżdżali środkami komunikacji publicznej. Jednak w przypadku dojazdu do nieruchomości rekreacji zbiorowej jest to cecha bardzo istotna . Za dobrą uważana jest • lokalizacja nieruchomości rekreacyjnych względem obiektów handlowych , jeśli odległość nie jest większa niż 5 -7 km.Odległość od sklepów powyżej 10 km uważa się za zbyt dużą dla tylko 30% ankietowanych .
|
| |
Czynniki charakterystyczne - dla nieruchomości rekreacyjnych |
|
1/infrastruktura rekreacyjna :To przykładowo wszystkie te urządzenia , przy pomocy których właściciele lub użytkownicy nieruchomości rekreacyjnych podnoszą atrakcyjność wypoczynku . Jest to z pewnością jeden z ważniejszych wyróżników wartości tych nieruchomości . Dlategpo im bogatszy jest zestaw elementów infrastruktury rekreacyjnej , tym wyższa jest wartość takiej nieruchomości .
2/walory krajobrazu : Ta cecha jest najważniejszą cechą tworzącą wartość nieruchomości rekreacyjnej. Cecha - zaliczana cech estetycznych , wymaga jednak od wyceniającego dużego subiektywizmu i dlatego tak do trudna jest do włąściwej oceny. Z punktu widzenia osoby wyceniajacej wartość nieruchomości ( przeważnie jest nią rzeczoznawca majątkowy ) istotny jest sposób odbioru walorów krajobrazu przez większość z nas lub typowego ,przeciętnego klienta. Z praktyki zawodowej wyceniających wynika ,że ocena krajobrazu powinna być dokonywana "w warunkach lokalnych" co znaczy , że nie można brać pod uwagę braku występowania na danym terenie elementów krajobrazu , które nie są lokalnie charakterystyczne - na przykład występowania ostańców wapiennych na Mazurach.(Patrz Słownik - Turystyka) Ocenę krajobrazu powinno się realizować w myśl zasady "od maksimum do minimum" . Najpierw rozpoznajemy lokalnie najwartościowsze krajobrazowo obszary i w stosunku do nich oceniamy krajobraz wycenianej nieruchomości . Dopiero w następnym etapie lokalne - najwartościowsze krajobrazy przyrównujemy do wcześniej nam znanych wartościowych krajobrazowo obszarów danego regionu rekreacyjnego. Największą popularnością cieszą sie działki zalesione , zadrzewione - porośniete zarówno drzewami jak i trawami i dlatego do walorów krajobrazowych zaliczamy także elementy pokrycia nieruchomości roślinnością.
3/długość sezonu rekreacyjnego : W warunkach Polski - typowy sezon rekreacyjny trwa średno 3-7 miesiecy . Maksymalnie 3 miesiące i do tego letnie traktowane jako sezon mają miejsce na obszarach przylegających do Morza Bałtyckiego a terenów Wielkich Jezior Mazurskich i innych terenów przyjeziornych. W górach sezon trwa o wiele dłużej 7 a nawet i 10 miesięcy dlatego ,że turyści głównie zimą jadą w góry - w okresie kiedy rzadko kto w Polsce pojedzie nad zimne Morze Bałtyckie . Nieruchomości rekreacyjne ,które charakteryzują się dłuższą możliwością wykorzystania powinny być ocenia - ne jako bardziej wartościowe.
4/różnorodność walorów rekreacyjnych : Wyceniając walory rekreacyjne dokonujemy analizy możliwości zachowań rekreacyjnych w danym regionie . Na Mazowszu na przykład nie mamy możliwości uprawiania wspinaczki. Ocenę powinniśmy robić zgodnie z regułą " od maksimum do minimum " W pierwszej kolejności określamy szeroką listę możliwości charakteryzujących dany region rekreacyjny. Następnie szacujemy , które z nich są możliwe do zrealizowa- nia w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Pamiętajmy ,że przeważnie możliwości te nie są równoważne . Przykładowo , jeżeli na Mazurach zabraknie możliwości uprawiania sportów motorowodnych , to strata ta jest niewielka w porównaniu z ewentualnym brakiem możliwości uprawiania kajakarstwa.
5/dostępność i atrakcyjność elementów przestrzeni : Brzeg jeziora powinien być piaszczysty lub trawiasty , napewno nie zabagniony i pokryty trzciną . Las powinien być świetlisty i wysokopienny, a nie gęsty i zakrzaczony . Woda jak i powietrze powinny być wolne od zanieczyszczeń. Z punkty widzenia przeciętnego turysty tak jest właśnie oceniana dostępność i atrakcyjność terenów rekreacyjnych . Dlatego aby móc w pełni skorzystać z różnorodności walorów rekreacyjnych , elementów przestrzeni , które to umożliwiają muszą one być zarówno dostępne jak i atrakcyjne.
6/walory uzdrowiskowe : Wody termalne , solanki , naturalne żródła tryskające z wnętrza ziemi , duża zawartość ozonu a nawet siarkowodoru w bezpiecznym stężeniu występujące na danym obszarze zdecydowanie podnosi wartość nieruchomości w stosunku do nieruchomości , które takich walorów są pozbawione. Oczywiście tylko wyceniający te walory rzeczoznawca majątkowy może ocenić czy wymienione cechy mają rzeczywisty wpływ na rynkową wartość nieruchomości .
7/sąsiedztwo : Cecha to określająca jest zestawem cech - szczegółowych . Niezmiernie ważne jest aby w sąsiedztwie nieruchomości objętej wyceną nie było zbyt wiele nieruchomości o podobnej funkcji - rekreacyjnej . Za najlepsze sąsiedztwo uznaje się takie , które pozwala osiągnąć względną izolację np. 3--8 nieruchopmości w zabudowie kolonijnej, oddzielone od następnej kolonii zbliżonej liczebnością nieruchomości - obszarem naturalnej przyrody(taki swoisty bufor w postaci lasu ,łąki itd) Względnie korzystne jest sąsiedztwo kilkunastu nieruchomości rekreacyjnych. Zdecydowanie niekorzystne jest sąsiedztwo kilkudziesięciu innych nieruchomości rekreacyjnych.Rezerwat krajobrazowy znajdujący sie w bliskim sąsiedztwie , z uwagi na jego walory estetyczne wyraźnie może podnieść wartość nieruchomości . Ale każda prawna forma ochrony środowiska przez to ,że wprowadza różnorodne restrykcje w użytkowaniu przestrzeni , może także powodować obniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca musi umiejętnie szacować zachowania typowego klienta - czy byłby skłonny zapłacić za te walory krajobrazowe ponosząc koszty restrykcji - inaczej mówiąc >> Czy warto jest poświęcić pewne możliwości dla wybitnych wartości estetycznych krajobrazu ?
8/pole powierzchni działki :Z przeprowadzonych w Polsce badań ankietowych wynika ,że przeciętne pole powierzchni nieruchomości rekreacji indywidualnej waha się od 500 - 800 m2 . Badania ankietowe wśród klientów biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami wykazały , że za optymalne może być uznane pole powierzchni zawarte w granicach od 1000 do 1500 m2. Przeprowadzone w Szwecji badania ankietowe wykazały ,że 44% właścicieli działek o powierzchni do 1000 m2 uważa , że jest ona zbyt mała , podczas gdy ponad 90% włąścicieli działek większych jest w pełni zadowolona z ich wielkości . Wobec powyższego nasuwa się jednoznacznie ,że nie należy obniżać wartości jednostki porównawczej przy wzroście pola powierzchni wycenianych nieruchomości.
9/jakość lokalizacji szczegółowej : • Ważne jest czy droga dojazdowa prowadzi tylko do wycenianej nieruchomości czy też obsługuje kilkanaście dalej położonych nieruchomości , z czym wiąże się oczywiście natężenie ruchu . • Lokalizację na skrzyżowaniu dróg - w przypadku nieruchomości rekreacyjnych uznaje się za lokalizację niekorzystną co przekłaa się na spadek wartości takiej nieruchomości w danej osadzie , gdzie inne nieruchomości o porównywalnym polu powierzchni nie są narażone na intensywny ruch odbywajacy się w jej bezpośrednim sąsiedztwie . Jedynie pole powierzchni działki zlokalizowanej na skrzyżowaniu dróg gdy jest na tyle duże ,że rekompensuje wynikające z takiej lokalizacji uciążliwości to wartość takiej nieruchomości może nie ulec istotnemu spadkowi . • Separacja nieruchomości od pozostałych nieruchomości rekreacyjnych w danej osadzie - z pewnością uważana jest za cechę dodatnią , jednakże należy pamiętać o bezpieczeństwie , które w przypadku znacznej separacji może w istotny sposób obniżyć wartość takiej właśnie lokalizacji .
10/inne,na przykład tak zwany"duch miejsca" Oprócz typowych cech charakteryzyjących nieruchomość rekreacyjną w przypadku takich właśnie nieruchomości mamy jeszcze do czynienia z cechami trudnymi do zidetyfiko wania:mikroklimatycznymi , historyczno-kulturowymi ( sąsiedztwo grodziska , pól bitewnych , legendarne miejsce) i innymi charakterystycznymi dla danej miejscowości , które nadają "ducha" danej nieruchomości i które w istotny sposób mogą podnieść wartość lokalizacji nieruchomości rekreacyjnej .
|
↑top
• Wartość siedliska • Czynniki wpływajace na wartość siedliska
|
Poza gruntami "stricte" rolnymi wykorzystywanymi w celach uprawy rolnej obecnie właściciele gruntów rolnych coraz częściej wykorzystują je do prowadzenia działalności agroturystycznej . Tereny rolne w związku z tym przystosowują do nauki jazdy konnej ,także tzw. wypoczynku w siodle .Pagórki , wzgórki przystosowują na stoki narciarskie wyposażając je w niezbędną infrastrukturę a rozległe tereny rolne przystosowują jako tereny do gry w golfa . 20 lat , które upływają od czasu transformacji społeczno politycznej w Polsce pokazują ,że w ekspresowym tempie nadrabiamy te 50 lat zapóźnienia nie tylko w sferze gospodarki ale także w sposobie wypoczynku czy szeroko pojętej rekreacji . Dlatego w najbliższych latach możemy się spodziewać wielkiego zapotrzebowania na tereny rekreacyjne. Inwestorzy coraz częściej będą lokować kapitał w atrakcyjne tereny rolne podobnie jak to miało miejsce w Hiszpani , która po latach zastoju otworzyła się na świat. Zgodnie z klasyczną teorią cen , poziom ceny rynkowej - w odniesieniu do gruntów rolnych , powinien równoważyć koszty produkcji w najgorszych warunkach , z których to warunków wielkość uzyskanej produkcji jest jeszcze niezbędna do zbilansowania na rynku popytu i podaży. Cena ziemi (W) jest skapitalizowaną rentą gruntową , a jej wysokość proporcjonalnie zależy od wielkośći renty gruntowej (Rg) i odwrotnie proporcjonalnie od przyjętej stopy kapitalizacji (s)
Rg
W = --- 100%
s
Wypracowany w gospodarstwie dochód rolniczy jest nadwyżką wartości produkcji czystej nad wielkością kosztów majątkowych i jego wartość powinna w pełni rekompensować wkład czynników produkcji w postaci : a/ wartości renty gruntowej , jako kapitałowego zaangażowani czynnika ziemi, b/wartości oprocentowania włąsnego majątku produkcyjnego w postaci ogółu środków trwałych i obrotowych c/ wartości nowowytworzonej przez wkład ludzkiej pracy . Wyceniając grunt rolny bierzemy pod uwagę określony rodzaj renty gruntowej. Składnikami pojęcia renty gruntowej jest renta absolutna oraz renta różniczkowa I i II . W rozważaniach dotyczących renty gruntowej odnosimy to zawsze do pojęcia działki marginalnej . Działka marginalna jest działką najgorzej położoną i najmniej urodzajną spośród wszystkich działek uprawianych branych po uwagę w wycenie. Tak jak w przypadku terenów stricte rolnych ważniejsza jest urodzajność ziemi rolnej , tak w przypadku terenów przekwalifikowanych na tereny rekreacji najważniejsza jest ich lokalizacja . Produktem rolnym rolnika zajmującego się uprawianiem rekreacji będzie odpowiednio usługa związana z obsługą rekreacji. Oczywiście te rozważania są czysto teoretyczne .W związku jednak ze zmianami zachodzącymi w charakterze prowadzenia gospodarstw rolnych należy również zmienić podejście do wyceny takich obszarów a tym bardziej czynniki mające wpływ na wartość takiego siedliska.
|
| |
Czynniki majace wpływ na wartość siedliska - na cele rekreacji : |
|
1/lokalizaja względem obszarów atrakcyjnych turystycznie czyli znajdujących się w ich bliskim sąsiedztwie . Drugorzędne jest tutaj położenie w stosunku do urządzeń infrastruktury technicznej (np. droga utwardzona czy nawet kanalizacja )W przeciwieństwie jednak do gruntów uprawnych nie jest obojętna lokalizacja lini wysokiego napięcia czy brak wodociągu i lini niskiego napięcia będących minimalnym przejawem cywilizacji.
2/niski poziom kultury rolnej czyli niski poziom wyposażenia w urządzenia melioracyjne , deszczownie , poziom nawożenia itd. Jest to zupełne zaprzeczenie czynnika-wysokiego poziomu kultury rolnej - ważnego w wycenie terenów gruntów upraw rolnych . Dla klientów Inwestora , którzy przyjadą na zagospodarowany przez Inwestora teren na rekreację najważniejsza jest ekologia . Im bardziej w przeszłości był nawożony taki teren przede wszystkim nawozami mineralnymi (średnia z 3 -ch ostatnich lat)- tym gorzej jest postrzegany , bo taki teren po prostu jest nieekologiczny .
3/rodzaj użytku rolnego - ( łąka trwała , pastwisko trwałe , plantacje upraw wielooletnich) Dla terenów na rekreację ten czynnik jest nieistotny . Należałoby nawet szukać terenu , który w skali gleboznawczej jest w najniższej klasie . Wtedy Inwestor raz ,że nie płaci wysokich podatków od nieruchomości a poza tym nie ogałaca naszego kraju z gruntów , które z powodzeniem mogą produkować żywność . Polska przecież nie ma wiele terenów , które bez większych nakładów mogą być wykorzystywane rolniczo.
4/stan rozdrobnienia działek (liczba działek ,średnia powierzchnia działki ) Inwestor zamierzajacy kupić działkę rolną z przeznaczeniem na rekreację z pewnościa nie bierze pod uwagę faktu ,że działki całego gospodarstwa znajdują się w kilku miejscach i do tego wcale nie są obok siebie. Ważną cechą dla kupującego na rekreację jest jednak wielkość i kształt działki .Grunty rolne w przeważającej wiekszości występują w formie działek bardzo długich i do tego bardzo wąskich . Dlatego może się okazać ,że w danej nawet atrakcyjnej lokalizacji ten czynnik może wykluczyć większość potencjalnych działek rolnych z pola zaineresowania Inwestora zamierzajacego kupić działkę na cel rekreacji.
5/możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów . W przypadku gruntów stricte rolnych np. kopalnia żwiru , torfu , piasku może być atrakcyjna dla potencjalnego - rolnika zamierzającego kupić taki grunt . Nie jest to jednak zbyt atrakcyjne dla Inwestora zamierzajacego kupić grunt rolny na cele rekreacji . Atrakcyjne pod względem wydobywczym tereny mogą w przyszłości zniweczyć cały nakład środków jakie poniósł Inwestor np. na przystosowanie takiego terenu na pole golfowe. Można przecież taki teren wywłaszczyć na cel publiczny , gdyby okazało się ,że w okolicy jest to jedyne źródło pozyskania żwiru jako surowca niezbędnego przy budowie autostrady . Trudniej w Polsce jest naruszyć teren upraw rolnych aniżeli teren wykorzystywany na rekreację .
Wszystkie omówione wyżej czynniki mające wpływ na wartość użytkową działki rekreacyjnej nie stanowią zamkniętego katalogu czynników mających istotny wpływ na decyzję potencjalnego Inwestora mającego zamiar kupić teren zapisany w planie zagospodarowania przesztrzennego na cele rekreacji a także teren rolny , który nie ma takiego zapisu . Czynniki powyższe nie są też przedmiotem obligatoryjnej rejestracji . Jedyną możliwością ich pozyskiwania jest wywiad w terenie . Taki wywiad obligatoryjnie , każdorazowo przeprowadza fachowiec obsługujący rynek nieruchomości jakim jest między innymi pośrednik w obrocie nieruchomościami. Dlatego warto przed podjęciem decyzji o zakupie terenu na cele rekreacji skorzystać z usług firmy zajmujacej się obsługą transakcji na rynku nieruchomości . Koszt takiej usługi powiązanej z profesjonalną poradą jest nieporównanie niski w porównaniu ze szkodą jakiej może doświadczyć Inwestor .
|
↑top
|
zamknij 
