DOLINA ROSPUDY
coor
E-mail : coor@coor-grunt.pl Tel./Fax +48 61-8130123 GSM +48 506 171-223 
Adres : Polska/Poland woj.Wielkopolskie (WLP) • 62-031 Luboń, ul. Zielona 30
pl
Polski
en
English
de
Deutsch
fr
Français
es
Español
ru
Русский
it
Italiano
Wynajem  WL - Języki opisujące wynajem obiektów rekreacyjnych w Polsce i w Europie
Strona główna
Podaj numer oferty:
Jak wyszukać ofertę Jak umieścić ofertę
  SPRAWDŹ !!!
Promocje Oferty specjalne Poszukujemy FORUM Dobór domu projekty  Projekty
  KALKULACJE
koszty transakcji  Koszty transakcji
kredyty  Kredyty
ubezpieczenia  Ubezpieczenie
wycena  Wycena
  KURS WALUT ŚREDNI NBP
WALUTA KURS
1 EUR 4.2823 PLN
1 CHF 3.7559 PLN
1 USD 3.6278 PLN
1 GBP 4.7084 PLN
  INFORMACJE OGÓLNE
Informacje o Firmie Opis pośrednictwa Opis wynajmu ob.rekr. WL
  INFORMACJE - TRANSAKCJE
Dokumenty Słownik   pl  »  uk Słownik pojęć Porady mls Nasi partnerzy w MLS Jak umieścić ofertę w MLS
  INFORMACJE - ZAPYTANIA
Zapytanie ofertowe Zgłoszenie oferty Info rezerw. WL ON-line Rezerwacja IMPREZY
  MAPY - IKONY
Mapy Ikony jak do nas dojechać  Jak do Nas dojechać
 
Powrót-->Ceny •Dobór domu  Słowniki Pojęć  Porady   .. Ceny : materiałów budowlanych robocizny transportu  
              
Domy szkieletowe   Domy z drewna Projekty
  Opis pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Słownik-Wycena |
  l_wycena.jpg                                                   Wycena Nieruchomości Rekreacyjnych
                                                         Definicja wartości Wycena nieruchomości rekreacyjnych Wycena siedlisk • 
                                                    Ogólna definicja wartości nieruchomości
Z pewnością każdy z potencjalnych kupujących nieruchomość na rynku wtórnym zadaje sobie pytanie - Ile tak naprawdę powinien zapłacić za kupno oferowanego na rynku domu , mieszkania , lokalu czy też innej nieruchomości. Panuje powszechnie teza ,że  nieruchomość jest tyle warta ile za nią chce zapłacić kupujący .Tak powie każdy kto był lub będzie kupującym . .W ≥ C. -  podstawowa zależność miedzy ceną nieruchomości a  jej wartością pokazuje ,że tak  naprawdę cena  sprzedaży  nieruchomości  dąży do  wartości nieruchomości  nie przekraczając  jej. Wycenę  nieruchomości robimy najczęściej w celu  ustalenia wartości rynkowej , czyli najbardziej prawdopodobnej ceny , jaką  będzie można uzyskać na rynku ze sprzedaży tej nieruchomości. Ale  ta  prawdopodobna  cena  ma miejsce tylko na rynku ustabilizowanym , który charakteryzują  następujace cechy
 strony transakcji nie działają w sytuacji przymusowej
nieruchomość jest dostatecznie  długo eksponowana na rynku  
strony transakcji nie są ze sobą powiązane , działają niezależnie i w sposób  racjonalny ,
   mają  stanowczy zamiar  zawarcia umowy
znane są zalety i wady nieruchomości
nie istnieją szczególne warunki ograniczające swobodne kształtowanie  ceny na rynku
znane są prawa do nieruchomości i możliwe ograniczenia swobodnego lub dowolnego wykorzystania  
    nieruchomości.
  top
                                                                             Wycena nieruchomości rekreacyjnych
                                                             Cechy ogólne    CZYNNIKI : Ogólne  Charakterystyczne
 Cechy ogólne nieruchomości rekreacyjnych
Wartość nieruchomości kreuje rynek . Czynniki  wpływające  na  wartość  nieruchomości  rekreacyjnej  możemy podzielić na
 •   czynniki  wewnętrzne : wynikające  z  cech tej  nieruchomości  takie  jak :  okres  rekreacji ,  program  rekreacji ,  cechy 
     obszaru czyli walory rekreacyjne , charakter urządzeń i obiektów turystycznych oraz odległość od miejsca zamieszkania.  
 •   czynniki  zewnętrzne  wynikające  z ogólnego  stanu  rozwoju  społeczeństwa , ze stanu  gospodarki  itp.  Nieruchomości
     rekreacyjne stanowią specyficzną odmianę dobra . Bez  tego  dobra  można przeżyć , dlatego zawsze  stanowiły  przede
     wszystkim lokatę kapitału
.
 → OKRES REKREACJI :Jedne osoby mogą poświęcić na ten cel 2-3 miesiące w roku ,inne wykonując absorbującą ich niemal
     cały posiadany czas na pracę czy naukę - mogą poświęcić na cel rekreacji zaledwie 2-3 dni w ciągu tygodnia i  do tego    
     jeszcze raz na jakiś czas. Czas przeznaczany na wypoczynek wyznacza więc  trendy zachowań potencjalnych inwestorów w
     takie nieruchomości. Dlatego wiekszość terenów rekreacyjnych w Polsce znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie  miejsc 
     zamieszkania . W  ten sposób  nie poświęcajac  na dojazd  wiele czsu można częściej  być w bezpośrednim  sąsiedztwie 
     natury .Okres rekreacji wyznacza również pora roku. Zimą - najczęściej wypoczywamy w górach a Latem wypoczywamy na
     terenach nadmorskich czy na terenach sąsiadujących  z  jeziorami . Na terenach  nizinnych , które przeważają na  terenie
     naszego kraju - przeważa więc sezon rekreacyjny trwający od 3-4 miesięcy - letnich.
  PROGRAM REKREACJI :Osoby zamierzające inwestować w nieruchomości rekreacyjne decydując się na wybór określonej 
     lokalizacji biorą coraz częsciej pod uwagę atrakcje już występujące  w danym regionie  a także te  potencjalne   mogące
     podwyższyć wartość kupowanej nieruchomości . Na  przykładzie  gospodarstw  agroturystycznych  można zauważyć jak w
     przeciagu ostatnich  20 lat  ewaluowało nasze  wyobrażenie i  oczekiwania względem  pobytu na wsi. Jeszcze 20 lat temu
     pobyt na wsi wszystkim kojarzył się głównie ze specyficznym "zapachem" i nudą . Dzisiaj w niejednym gospodarstwie jest
     to wypoczynek  aktywny . Gospodarze  oferują  jazdę konną czy bryczkami. W  górach  wielu gospodarzy posiada własne
     tereny  do zjazdu  na nartach , budują  też  własne wyciągi  orczykowe . W celu zachęcenia do wypoczynku właśnie w  ich
     gospodarstwie organizują wiele atrakcji związanych z dawnymi zwyczajami ludowymi itd. 
 CECHY OBSZARU- (
walory rekreacyjne+charakter urządzeń i obiektów turystycznych+odległość od miejsca zamieszkania ) Cechy wynikające  z
      
cech fizycznych obszaru rekreacji : walory krajobrazowe , brak zanieczyszczeń powietrza , wody i środowiska przyrodniczo
     leśnego  pozwala na zakwalifikowanie  danego obszaru do terenów  rekreacji  i wypoczynku . Poza cechami  fizycznymi , 
     które  natura sama  ukształtowała  ,  przy  wyborze nieruchomości  na  rekreację  ważny  jest  też stan infrastruktury  a/ 
     technicznej  b/ socjalnej ( przystanki komunikacji masowej , sieć  handlowa i usługowa  itp.)  c/ rekreacyjnej  wpływającej 
     na  atrakcyjność obszaru rekreacji.  dostępność , która jest  wynikiem poniesienia pewnych kosztów , podjęcia  pewnego
     wysiłku żeby  w   danym czasie  pokonać pewną  odległość  w  celu osiągnięcia atrakcyjnego  obszaru bez poczucia zbyt
     dużego dyskomfortu. Dostępność = odległość  x c zas x koszt x wysiłek mobilno-organizacyjny . W wyniku  przeprowa - 
     dzonych badań  ankietowych wyciągnięto następujące wnioski : Większość walorów i cech tworzących wartość  nierucho - 
     mości rekreacyjnych (zwanej infrastrukturą rekreacyjną )  takich jak : las , jezioro , atrakcyjne formy ukształtowania tere
     nu  oraz większość  pozostałych elementów i nfrastruktury rekreacyjnej  -->  powinna być zlokalizowana  w promieniu 15
     minut spaceru i nie dalej  jednak niż 3 kilometry , jeżeli mają aktywnie tworzyć wartość danej nieruchomości rekreacyjnej
     Wszystkie powyższe cechy są cechami ogólnymi które w procesie praktycznej wyceny są z reguły rozbierane na szczegół-
     owe cechy - porównawcze zwane też wyróżnikami wartości. 
  Czynniki majace wpływ na wartość nieruchomości rekreacyjnej - porównawcze przy wycenie wartości :
   CZYNNIKI OGÓLNE - takie , które są stosowane również w odniesieniu do innych typów nieruchomości  
1/infrastruktura techniczna gruntu: Elementami infrastruktury technicznej gruntu są : droga dojazdowa,infrastruktura energetyczna , infrastruktura wodociągowa, infrastruktura kanalizacyjna , inne media , inne . Wysoki poziom inwestycji w infrastrukturę wcale nie musi oznaczać wiekszą wartość nieruchomości rekreacyjnej . Potwierdzeniem tego są przeprowadzone badania ankietowe , z których wynika ,że droga dojazdowa - asfaltowa ( lub podobna) uważana jest za cechę obniżającą wartość nieruchomości rekreacyjnej - indywidualnej . ( Właściciele uważają ,że taka droga naraża ich na wizyty " nieproszonych gości " ) Droga gruntowa utrzymana w przeciętnym stanie - nawet z okresowo utrudnionym przejazdem jest najlepszą drogą . Dojazd drogą asfaltową lub podobną jest niezbędny w odniesieniu do nieruchomości rekreacji zbiorowej oraz nieruchomości rekreacyjnych o funkcji komercyjnej.
2/warunki geotechniczne : Dostęp do informacji dotyczących stanu warunków geotechnicznych jest bardzo  ograniczona lub takich danych w ogóle nie ma. Natomiast wpływ warunków geotechnicznych na wartość nieruchomości rekreacyjnych jest  bardzo oczywisty i determinujący .

Przez ustalanie geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (wg Rozporządzenia  Ministra Infrastruktury Na podstawie art. 34 ust. 6 pkt. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, Nr 109, poz. 1157 i Nr 120, poz. 1268 oraz z 2001 r. Nr 5, poz. 42, Nr 100, poz. 1085, Nr 110, poz. 1190, Nr 115, poz. 1129, Nr 129, poz. 1439 i Nr 154, poz. 1800 ........) rozumie się zespół czynności zmierzających do określenia przydatności grunt ów na potrzeby budownictwa, wykonywanych w szczególności w terenie i w laboratorium.Zespół tych czynności można nazywać w skrócie projektowaniem geotechnicznym, zgodnie z terminologią używaną w geotechnicznych normach europejskich . Dla właściwego określenia getechnicznej  wartości nieruchomości winno się opierać na ekspertyzie opracowanej przez geologa . 
 
3/warunki  wystawy  i  nasłonecznienia :  Najkorzystniejszą  wystawą  dla  nieruchomości rekreacyjnych  jest wystawa południowo - zachodnia , następnie południowa i południowo-wschodnia . Wystawy północne obniżają wartość nieruchomości. 4/ warunki  lokalizacji  ( dostępność komunikacyjna  oraz dostępność  elementów infrastruktury  administracyjnej , handlowej ,  i usługowej ) . 
w  odniesieniu do nieruchomości rekreacji indywidualnej nie są takie ważne , gdyż bardziej istotna jest  dostępność  komunikacyjna rozpatrywana jako stan drogi dojazdowej. Niezmiernie rzadko zdarza się , aby do nieruchomości   rekreacji indywidualnej właściciele dojeżdżali środkami komunikacji publicznej. Jednak w przypadku dojazdu do  nieruchomości rekreacji   zbiorowej jest to cecha bardzo istotna . Za dobrą uważana jest lokalizacja nieruchomości rekreacyjnych  względem obiektów handlowych , jeśli odległość nie jest większa niż 5 -7 km.Odległość od sklepów powyżej 10 km uważa się za zbyt dużą dla  tylko 30% ankietowanych .
  Czynniki charakterystyczne - dla nieruchomości rekreacyjnych
1/infrastruktura rekreacyjna :To przykładowo wszystkie te urządzenia , przy pomocy których właściciele lub użytkownicy nieruchomości rekreacyjnych podnoszą atrakcyjność wypoczynku . Jest to z pewnością jeden z ważniejszych wyróżników wartości tych nieruchomości . Dlategpo im bogatszy jest zestaw elementów infrastruktury rekreacyjnej , tym wyższa jest wartość takiej nieruchomości . 
2/walory krajobrazuTa cecha jest najważniejszą cechą tworzącą wartość nieruchomości rekreacyjnej. Cecha - zaliczana  cech estetycznych , wymaga   jednak od wyceniającego dużego subiektywizmu i dlatego tak do trudna jest do włąściwej oceny. Z punktu widzenia osoby wyceniajacej wartość nieruchomości ( przeważnie jest  nią rzeczoznawca majątkowy ) istotny jest sposób odbioru walorów krajobrazu przez większość z nas lub typowego ,przeciętnego klienta. Z praktyki zawodowej wyceniających wynika ,że ocena krajobrazu powinna być dokonywana "w warunkach lokalnych" co znaczy , że nie można brać pod uwagę braku występowania na danym terenie elementów krajobrazu , które nie są lokalnie charakterystyczne  - na przykład występowania ostańców wapiennych na Mazurach.(Patrz Słownik - Turystyka)  Ocenę krajobrazu powinno się realizować w myśl zasady "od maksimum do minimum" . Najpierw rozpoznajemy lokalnie  najwartościowsze krajobrazowo obszary i w stosunku do nich oceniamy krajobraz wycenianej nieruchomości . Dopiero w następnym etapie lokalne - najwartościowsze krajobrazy przyrównujemy do wcześniej nam znanych wartościowych krajobrazowo obszarów danego regionu rekreacyjnego.  Największą popularnością cieszą sie działki zalesione , zadrzewione - porośniete zarówno drzewami jak i trawami i dlatego do walorów krajobrazowych zaliczamy także elementy pokrycia nieruchomości roślinnością. 
3/długość sezonu rekreacyjnego : W warunkach Polski - typowy sezon rekreacyjny trwa średno 3-7 miesiecy . Maksymalnie 3 miesiące i do tego  letnie traktowane jako sezon mają miejsce na obszarach przylegających do Morza Bałtyckiego a terenów Wielkich Jezior Mazurskich i innych terenów przyjeziornych. W górach sezon trwa o wiele dłużej 7 a nawet i 10  miesięcy dlatego ,że turyści głównie zimą jadą w góry - w okresie kiedy rzadko kto w Polsce  pojedzie nad zimne Morze Bałtyckie .
Nieruchomości rekreacyjne ,które charakteryzują się dłuższą możliwością wykorzystania powinny być ocenia - ne  jako bardziej wartościowe.
4/różnorodność walorów rekreacyjnych : Wyceniając walory rekreacyjne dokonujemy analizy możliwości zachowań  rekreacyjnych w danym regionie . Na Mazowszu na przykład nie mamy możliwości uprawiania wspinaczki. Ocenę  powinniśmy robić zgodnie z regułą " od maksimum do minimum "  W pierwszej kolejności określamy szeroką listę  możliwości charakteryzujących  dany region rekreacyjny. Następnie szacujemy , które z nich są możliwe do zrealizowa- nia w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Pamiętajmy ,że przeważnie możliwości te nie są równoważne . Przykładowo , jeżeli na Mazurach zabraknie możliwości uprawiania sportów motorowodnych , to strata ta jest niewielka w  porównaniu z ewentualnym brakiem możliwości uprawiania kajakarstwa.        
5/dostępność i atrakcyjność elementów przestrzeni :
Brzeg jeziora powinien być piaszczysty lub trawiasty , napewno nie  zabagniony i pokryty trzciną . Las powinien być świetlisty i wysokopienny, a nie gęsty i zakrzaczony . Woda jak i powietrze powinny być wolne od zanieczyszczeń. Z punkty widzenia przeciętnego turysty tak jest właśnie oceniana dostępność  i atrakcyjność terenów rekreacyjnych . Dlatego aby móc w pełni skorzystać z różnorodności walorów rekreacyjnych , elementów przestrzeni , które to umożliwiają muszą one być zarówno dostępne jak i atrakcyjne.   
6/walory uzdrowiskowe : Wody termalne , solanki , naturalne żródła tryskające z wnętrza ziemi , duża zawartość ozonu a  nawet siarkowodoru w bezpiecznym stężeniu występujące na danym obszarze zdecydowanie podnosi wartość nieruchomości w stosunku do nieruchomości , które takich walorów są pozbawione. Oczywiście tylko wyceniający te walory rzeczoznawca majątkowy może ocenić czy wymienione cechy mają rzeczywisty wpływ na rynkową wartość nieruchomości .    
7/sąsiedztwo : Cecha to określająca jest zestawem cech - szczegółowych . Niezmiernie ważne jest aby w sąsiedztwie nieruchomości objętej wyceną nie było zbyt wiele nieruchomości o podobnej funkcji - rekreacyjnej . Za najlepsze     sąsiedztwo uznaje się takie , które pozwala osiągnąć względną izolację np. 3--8 nieruchopmości w zabudowie kolonijnej,     oddzielone od następnej kolonii zbliżonej liczebnością nieruchomości - obszarem naturalnej przyrody(taki swoisty bufor w  postaci lasu ,łąki itd) Względnie korzystne jest sąsiedztwo kilkunastu nieruchomości rekreacyjnych. Zdecydowanie niekorzystne jest sąsiedztwo kilkudziesięciu innych nieruchomości rekreacyjnych.Rezerwat krajobrazowy znajdujący sie w bliskim sąsiedztwie , z uwagi na jego walory estetyczne wyraźnie może podnieść wartość nieruchomości . Ale każda prawna forma ochrony środowiska przez to ,że wprowadza różnorodne restrykcje w użytkowaniu przestrzeni , może także powodować obniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca musi umiejętnie szacować zachowania typowego klienta - czy byłby skłonny zapłacić za te walory krajobrazowe ponosząc koszty restrykcji - inaczej mówiąc >> Czy warto jest  poświęcić pewne możliwości dla wybitnych wartości estetycznych krajobrazu ?  
8/pole powierzchni działki :Z przeprowadzonych w Polsce badań ankietowych wynika ,że przeciętne pole powierzchni nieruchomości rekreacji indywidualnej waha się od 500 - 800 m2 . Badania ankietowe wśród klientów biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami wykazały , że za optymalne może być uznane pole powierzchni zawarte w granicach od 1000 do 1500   m2. Przeprowadzone w Szwecji badania ankietowe wykazały ,że 44% właścicieli działek o powierzchni do 1000 muważa , że jest ona zbyt mała , podczas gdy ponad 90% włąścicieli działek większych jest w pełni zadowolona z ich wielkości .  Wobec powyższego nasuwa się jednoznacznie ,że nie należy obniżać wartości jednostki porównawczej  przy wzroście pola powierzchni wycenianych nieruchomości.
9/jakość lokalizacji szczegółowej : Ważne jest czy droga dojazdowa prowadzi tylko do wycenianej nieruchomości czy też obsługuje kilkanaście dalej położonych nieruchomości , z czym wiąże się oczywiście natężenie ruchu . Lokalizację na skrzyżowaniu dróg - w przypadku nieruchomości rekreacyjnych uznaje się za lokalizację niekorzystną co przekłaa się na spadek wartości takiej nieruchomości w danej osadzie , gdzie inne nieruchomości o porównywalnym polu powierzchni nie są narażone na intensywny ruch odbywajacy się w jej bezpośrednim sąsiedztwie . Jedynie pole powierzchni działki zlokalizowanej na skrzyżowaniu dróg gdy jest na tyle duże ,że rekompensuje wynikające z takiej lokalizacji uciążliwości to wartość takiej nieruchomości może nie ulec istotnemu spadkowi . Separacja nieruchomości od pozostałych  nieruchomości rekreacyjnych w danej osadzie - z pewnością uważana jest za cechę dodatnią , jednakże należy pamiętać o bezpieczeństwie , które w przypadku znacznej separacji może w istotny sposób obniżyć wartość  takiej  właśnie lokalizacji .
10/
inne,na przykład tak zwany"duch miejsca" Oprócz typowych cech charakteryzyjących nieruchomość rekreacyjną w przypadku takich właśnie nieruchomości mamy jeszcze do czynienia z  cechami  trudnymi  do zidetyfiko wania:mikroklimatycznymi , historyczno-kulturowymi ( sąsiedztwo grodziska , pól bitewnych , legendarne miejsce) i innymi charakterystycznymi dla danej miejscowości , które nadają  "ducha"  danej nieruchomości i które w istotny sposób mogą podnieść wartość lokalizacji nieruchomości rekreacyjnej .
  top
                                                                                                  Wycena siedlisk
                                                                         • Wartość siedliska Czynniki wpływajace na wartość siedliska
      Wartość siedliska
Poza gruntami "stricte" rolnymi wykorzystywanymi w celach uprawy rolnej obecnie właściciele gruntów rolnych coraz częściej wykorzystują  je do prowadzenia działalności agroturystycznej . Tereny rolne w związku z tym przystosowują do nauki jazdy konnej ,także tzw. wypoczynku w siodle .Pagórki , wzgórki przystosowują na stoki narciarskie wyposażając  je w niezbędną infrastrukturę a rozległe tereny rolne przystosowują jako tereny do gry w golfa . 20 lat , które upływają od czasu transformacji społeczno politycznej w Polsce pokazują ,że w ekspresowym tempie nadrabiamy te 50 lat zapóźnienia nie tylko w sferze gospodarki ale także w sposobie wypoczynku czy szeroko pojętej rekreacji . Dlatego w najbliższych latach możemy się spodziewać wielkiego zapotrzebowania na tereny rekreacyjne. Inwestorzy coraz częściej będą lokować kapitał w  atrakcyjne tereny rolne podobnie jak to miało miejsce w Hiszpani , która po latach zastoju otworzyła się na świat. Zgodnie z klasyczną teorią cen , poziom ceny rynkowej - w odniesieniu do gruntów rolnych , powinien równoważyć koszty produkcji w najgorszych warunkach , z których to warunków wielkość uzyskanej produkcji jest jeszcze niezbędna do zbilansowania na rynku popytu i podaży. Cena ziemi (W) jest skapitalizowaną rentą gruntową , a jej wysokość proporcjonalnie zależy od wielkośći renty gruntowej (Rg) i odwrotnie proporcjonalnie od przyjętej stopy kapitalizacji (s) 
                                                                                                       Rg
                                                                                             W =  ---  100%
                                                                                                       s 
Wypracowany w gospodarstwie dochód rolniczy jest nadwyżką wartości produkcji czystej nad wielkością kosztów majątkowych i jego wartość powinna w pełni rekompensować wkład czynników produkcji w postaci : a/ wartości renty gruntowej , jako kapitałowego zaangażowani czynnika ziemi, b/wartości oprocentowania włąsnego majątku produkcyjnego w postaci ogółu środków trwałych i obrotowych c/ wartości nowowytworzonej przez wkład ludzkiej pracy . Wyceniając grunt rolny bierzemy pod uwagę określony rodzaj renty gruntowej. Składnikami pojęcia renty gruntowej jest renta absolutna oraz renta różniczkowa I i II . W rozważaniach dotyczących renty gruntowej odnosimy to zawsze do pojęcia działki marginalnej . Działka marginalna jest działką najgorzej położoną i najmniej urodzajną spośród wszystkich działek uprawianych branych po uwagę w wycenie. Tak jak w przypadku terenów stricte rolnych ważniejsza jest urodzajność ziemi rolnej , tak w przypadku terenów przekwalifikowanych na tereny rekreacji najważniejsza jest ich lokalizacja . Produktem rolnym rolnika zajmującego się uprawianiem rekreacji będzie odpowiednio usługa związana z obsługą rekreacji. Oczywiście te rozważania są czysto teoretyczne .W związku jednak  ze zmianami zachodzącymi w charakterze prowadzenia gospodarstw rolnych należy również zmienić podejście do wyceny takich obszarów a tym bardziej czynniki mające wpływ na wartość takiego siedliska. 
  Czynniki majace wpływ na wartość siedliska - na cele rekreacji :
1/lokalizaja względem obszarów atrakcyjnych turystycznie czyli znajdujących się w ich bliskim sąsiedztwie . Drugorzędne jest tutaj położenie w stosunku do urządzeń infrastruktury technicznej (np. droga utwardzona czy nawet kanalizacja )W przeciwieństwie jednak do gruntów uprawnych nie jest obojętna lokalizacja lini wysokiego napięcia czy brak wodociągu i lini niskiego napięcia będących minimalnym przejawem cywilizacji.
2/niski poziom kultury rolnej czyli niski poziom wyposażenia w urządzenia melioracyjne , deszczownie , poziom nawożenia itd. Jest to zupełne zaprzeczenie czynnika-wysokiego poziomu kultury rolnej - ważnego w wycenie terenów gruntów upraw rolnych . Dla klientów Inwestora , którzy przyjadą na zagospodarowany przez Inwestora teren na rekreację najważniejsza jest ekologia . Im bardziej w przeszłości był nawożony taki teren przede wszystkim nawozami mineralnymi (średnia z 3 -ch ostatnich lat)- tym gorzej jest postrzegany , bo taki teren po prostu jest nieekologiczny .
3/rodzaj użytku rolnego - ( łąka trwała , pastwisko trwałe , plantacje upraw wielooletnich) Dla terenów na rekreację ten czynnik jest nieistotny . Należałoby nawet szukać terenu , który w skali gleboznawczej jest w najniższej klasie . Wtedy Inwestor raz ,że nie płaci wysokich podatków od nieruchomości a poza tym nie ogałaca naszego kraju z gruntów , które z powodzeniem mogą produkować żywność . Polska przecież nie ma wiele terenów , które bez większych nakładów mogą być wykorzystywane rolniczo.
4/stan rozdrobnienia działek (liczba działek ,średnia powierzchnia działki ) Inwestor zamierzajacy kupić działkę rolną z przeznaczeniem na rekreację z pewnościa nie bierze pod uwagę faktu ,że działki całego gospodarstwa znajdują się w kilku miejscach i do tego wcale nie są  obok siebie. Ważną cechą dla kupującego na rekreację jest jednak wielkość i kształt działki .Grunty rolne w przeważającej wiekszości występują w formie działek bardzo długich i do tego bardzo wąskich . Dlatego może się okazać ,że w danej nawet atrakcyjnej lokalizacji ten czynnik może wykluczyć większość potencjalnych działek rolnych z pola zaineresowania Inwestora zamierzajacego kupić działkę na cel rekreacji.
5/możliwość alternatywnego wykorzystania gruntów . W przypadku gruntów stricte rolnych np. kopalnia żwiru , torfu , piasku może być atrakcyjna dla potencjalnego - rolnika zamierzającego kupić taki grunt . Nie jest to jednak zbyt atrakcyjne dla Inwestora zamierzajacego kupić grunt rolny na cele rekreacji . Atrakcyjne pod względem wydobywczym tereny mogą w przyszłości zniweczyć cały nakład środków jakie poniósł Inwestor np. na przystosowanie takiego terenu na pole golfowe. Można przecież taki teren wywłaszczyć na cel publiczny , gdyby okazało się ,że w okolicy jest to jedyne źródło pozyskania żwiru jako surowca niezbędnego przy budowie autostrady . Trudniej w Polsce jest naruszyć teren upraw rolnych aniżeli teren wykorzystywany na rekreację .

Wszystkie omówione wyżej czynniki mające wpływ na wartość użytkową działki rekreacyjnej  nie stanowią zamkniętego katalogu czynników mających istotny wpływ na decyzję potencjalnego Inwestora mającego zamiar kupić teren zapisany w planie zagospodarowania przesztrzennego na cele rekreacji a także teren rolny , który nie ma takiego zapisu . Czynniki powyższe nie są też przedmiotem obligatoryjnej rejestracji . Jedyną możliwością ich pozyskiwania jest wywiad w terenie . Taki wywiad obligatoryjnie , każdorazowo przeprowadza fachowiec obsługujący rynek nieruchomości jakim jest między innymi pośrednik w obrocie nieruchomościami. Dlatego warto przed podjęciem decyzji o zakupie terenu na cele rekreacji skorzystać z usług firmy zajmujacej się obsługą transakcji na rynku nieruchomości . Koszt takiej usługi powiązanej z profesjonalną poradą jest nieporównanie niski w porównaniu ze szkodą jakiej może doświadczyć Inwestor .
 
  top